WSTECZ

Budowa własnego domu jest bez wątpienia przedsięwzięciem dość skomplikowanym, wymagającym poświęcenia czasu i pieniędzy. Przed podjęciem decyzji o inwestycji warto mieć świadomość, jak dokładnie wygląda jej realizacja. To, czy dom jest budowany w systemie gospodarczym, czy przez wyspecjalizowaną firmę, nie robi tak naprawdę wielkiej różnicy, bowiem kolejne etapy prac przebiegają zawsze zgodnie według pewnego schematu i w oparciu o opracowany wcześniej harmonogram budowy. Warto je znać, by lepiej przygotować się do inwestycji i dobrze ją rozplanować. 

Poniżej przedstawiamy przykład takiego harmonogramu prac budowy domu od A do Z, czyli od momentu zakupu działki do przeprowadzki. 

 

ETAP I: Niezbędne czynności przed rozpoczęciem prac budowlanych

 

 

Zanim ruszy się z budową, należy dokonać wielu czynności przygotowawczych, obejmujących również ważne formalności urzędowe. Oto lista rzeczy, które na tym etapie należy zrobić:

 

1. Zakup działki. Jeszcze przed zakupem działki powinno się sprawdzić księgę wieczystą pod kątem hipotek czy zwykłej zgodności danych i informacji. Obecnie sprawę można załatwić u notariusza w czasie rzeczywistym w przeciągu kilku minut.
2. Pozyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub - w przypadku jego braku - uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w miejscowym urzędzie gminy. Uwaga! – na decyzję o warunkach zabudowy trzeba nieraz czekać nawet do 30 dni.
3. Zlecenie prac geodezyjnych – do celów projektowych geodeta powinien wykonać mapę sytuacyjno- wysokościową w skali 1:500. 
4. Badanie geotechniczne gruntu – wykonuje je geolog, który określa m.in. nośność gruntu i poziom wód gruntowych. Wyniki tego badania pomagają dopasować projekt do warunków terenowych oraz wybrać odpowiednią technologię wykonania prac budowlanych. Ten etap należałoby tak naprawdę zrobić jeszcze przed zakupem działki - zdarzają się nieuczciwi sprzedawcy zapewniający o dobrym, stabilnym gruncie, po czym okazuje się, że fundament wymaga palowania (co znacząco podnosi koszty budowy).
5. Zlecenie architektowi wykonanie projektu domu lub adaptacji projektu gotowego – zgodnie z nowymi przepisami obowiązującymi od 2015 r. projekt budowlany powinien zawierać informację o tzw. obszarze oddziaływania obiektu.
6. Uzyskanie promesy przyłączeniowej – w tym celu należy złożyć odpowiednie wnioski do zakładu energetycznego, wodociągowego oraz gazowniczego (jeśli w planach jest przyłączenie instalacji gazowej). Warto pamiętać, że zgodnie z nowymi przepisami informacje o mediach nie muszą być umieszczane w projekcie budowlanym. 
7. Zgłoszenie budowy wraz z projektem budowlanym lub wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę w starostwie lub urzędzie miasta powiatowego. 

 

 

W świetle przepisów budowlanych obowiązujących od 2015 r. pozwolenia na budowę nie wymaga m.in. budowa wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany. Budowę takiego budynku wystarczy zgłosić wraz z projektem, wymaganymi uzgodnieniami oraz oświadczeniem potwierdzającym dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Pozwolenie na budowę jest nadal wymagane w przypadku budowy domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz bliźniaczej. Zgłoszenie budowy powinno nastąpić na 30 dni przed rozpoczęciem prac budowlanych. Jeśli w ciągu 30 dni nie otrzyma się sprzeciwu z urzędu, można ruszać z budową. 

 

1. Wybór firmy budowlanej i ustalenie z nią harmonogramu oraz kosztorysu prac – w tym momencie należy również ustalić dostawcę materiałów budowlanych i tu wkraczamy my, czyli realbud.com :)

 

 

ETAP II:  Stan zerowy, czyli położenie fundamentów

 

 

Jest to pierwszy etap budowy, który trwa średnio do 4 tygodni i na który składa się szereg ważnych czynności, głównie murarsko - zbrojeniowych, m.in.:

1. Ogrodzenie i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy
2. Niwelacja terenu
3. Wytyczenie przez geodetę fundamentów
4. Wykonanie wykopu pod fundamenty
5. Budowa fundamentów, czyli ułożenie betonu podkładowego, deskowanie i zbrojenie ław fundamentowych, wymurowanie ścian fundamentowych itp.
6. Ewentualne wykonanie piwnicy wraz ze stropem
7. Rozprowadzenie poziomych elementów kanalizacyjnych
8. Wykonanie izolacji przeciwwilgociowej i termicznej (do tego bardzo ważnego etapu sugerujemy używać profesjonalnych produktów marki WEBER klik)

 

ETAP III: Stan surowy otwarty, czyli wznoszenie konstrukcji budynku

 

 

Podczas tego etapu wznoszone są mury i najważniejsze elementy konstrukcyjne budynku aż po dach. W zależności od technologii etap ten może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Prace wykonują ekipy zbrojarska, murarska, betoniarska oraz dekarska.

Najważniejsze czynności podczas tego etapu budowy obejmują:

1. Murowanie ścian zewnętrznych i wewnętrznych (nośnych i działowych)
2. Murowanie kominów i schodów (polecamy kominy KONEKT klik)
3. Wykonanie stropów i wieńców wraz ze zbrojeniem
4. Montaż więźby dachowej
5. Pokrycie dachu, najczęściej tylko papą

 

ETAP IV: Stan surowy zamknięty, czyli stolarka okienna i drzwiowa

 

 

Osiągnięcie stanu surowego zamkniętego budynku wymaga wykonania następujących prac:

1. Wykonanie stolarki okiennej
2. Montaż drzwi zewnętrznych i wewnętrznych
3. Ewentualny montaż bramy garażowej (jeśli garaż mieści się w budynku)
4. Ewentualne wzniesienie ścianek działowych, jeśli nie zostały wykonane w poprzednim etapie budowy
5. Ewentualne położenie docelowego pokrycia dachowego, jeśli w poprzednim etapie położona była tylko papa

 

ETAP V: Prace wykończeniowe

 

 

Ponieważ nasz przykładowy harmonogram zakłada budowę domu gotowego do zamieszkania, należy wymienić tutaj wszystkie czynności, w wyniku których osiągnie się stan „pod klucz”. Oto niezbędne czynności do wykonania w ramach tego etapu:

1. Wykonanie instalacji wewnętrznych, czyli instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej, a także ich przetestowanie oraz odbiór przez uprawnione jednostki (instalatorów). Obecnie jako dodatek montuje się instalacje alarmowe, TV oraz szeroko pojęte instalacje domu inteligentnego (o alarmie można jednak pomyśleć już na etapie montowania stolarki, ponieważ okna i drzwi też potrafią znikać z placów budowy).
2. Wykonanie tynków wewnętrznych i malowanie ścian
3. Wykonanie podłóg i wykończenie schodów
4. Wykończenie balkonów i tarasów
5. Montaż i rozprowadzenie urządzeń grzewczych
6. Wykończenie i zagospodarowanie kuchni i łazienki, w tym położenie glazury, montaż urządzeń itp. 
7. Prace izolacyjne poddasza i całego budynku
8. Wykończenie elewacji domu
9. Wyposażenie domu w meble i urządzenia oraz wykonanie prac dekoracyjnych
10. Uporządkowanie i aranżacja terenu wokół domu (prace ogrodowe, wykonanie podjazdów i chodników, montaż elementów małej architektury, wykonanie ogrodzenia, furtki, bramy itd.)

Czas realizacji prac wykończeniowych zależy od wielu czynników, ale przede wszystkim od zasobności portfela inwestora, wielkości budynku i projektu.

  

ETAP VI: Formalności związane z zakończeniem prac i przeprowadzka

 

 

Zakończenie prac budowlanych i wykończeniowych wiąże się niestety z koniecznością dokonania wielu formalności. Aby móc się wprowadzić do domu i w nim legalnie zamieszkać, należy wcześniej złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego następujące dokumenty:

 

• zawiadomienie o zakończeniu budowy (należy do niego dołączyć m.in. oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanych prac z projektem budowlanym oraz obowiązującymi przepisami, dziennik budowy, potwierdzenie odbioru przyłączy, powykonawczą inwentaryzację geodezyjną)
• wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku – tylko wtedy, jeśli chcemy się wprowadzić przed ukończeniem wszystkich prac lub wymaga tego nadzór budowlany

 

Urząd ma 14 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu – jeśli tego nie zrobi, można się wprowadzać. Nieprzestrzeganie tych formalności i terminów grozi nałożeniem kary grzywny.

 

Opisane wyżej etapy budowy domu są orientacyjne, lecz tylko nieliczne szczegóły mogą się w rzeczywistości różnić. Podejmując się budowy własnego domu warto taki harmonogram prac dokładnie opracować, ponieważ ułatwia on kontrolę poszczególnych etapów robót i usprawnia przebieg całej inwestycji.

Gdybyście jednak natrafili na jakiekolwiek kłopoty, to zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami: kontakt@realbud.pl lub przez nasz fanpage!

 

Głodny wiedzy? Sprawdź artykuł: "W marketach jest taniej? Bez szans!"

Poniżej zamieszczamy playlistę "Zbuduj swój dom krok po kroku!" - zachęcamy do oglądania! ;-)